Loading...
Acquisto2019-07-29T17:05:17+00:00

Ricorda che ogni caso è diverso, questi sono solo alcuni consigli generali per renderti consapevole di alcune dinamiche della compravendita immobiliare. Sei vuoi parlarci del tuo caso specifico contattaci!

CONTATTACI

Le valutazioni del caso

Acquistare casa non capita molto spesso quindi è bene fare scelte e accettare compromessi per trovare la casa che meglio si addice alle proprie esigenze.

Ci sono tantissimi parametri che entrano in gioco e non tutti sono tecnici e facilmente confrontabili tra loro.

Qualche strumento per valutare ad esempio il prezzo dell’immobile però possiamo dirtelo. Il prezzo ha la sua importanza nella scelta di casa e devi sapere che ci sono strumenti gratuiti per cercare quantomeno di avere un’idea più chiara e si sta acquistando a prezzo di mercato:

  • Osservatorio del Marcato Immobiliare (OMI): è una banca dati messa a disposizione dell’Agenzia delle Entrate dove vengono registrati le medie dei prezzi pagati relativi alla zona selezionata. Sono presenti le quotazione anche per gli affitti, puoi consultarlo da QUI; Puoi usare anche il servizio tramite la consultazione diretta della mappa (GEOPOI) disponibile QUI;
  • Immobiliare.it: il sito che è ormai un indicazione anche per i professionisti, tiene però presente che qui i i prezzi sono quelli PROPOSTI dall’acquirente e in linea generale subiranno dei aggiustamenti in fase di trattativa. Puoi orientarti su un 30% in meno del prezzo proposto ma questa percentuale è puramente indicativa non prenderla per oro colato;
  • Informazioni sul posto: prova a consultare negozianti della zona, persone del posto e potrai sapere un sacco di informazioni!

Se hai bisogno di una perizia tecnica di valutazione, anche asseverata, per Torino e provincia, puoi scriverci 😉

Prime verifiche

Se la casa è di tuo interesse e vi state già accordando sul prezzo puoi iniziare ad approfondire la conoscenza della tua futura casa chiedendo al venditore o l’agenzia immobiliare le seguenti documentazioni:

  • Visura e planimetria catastale;
  • Planimetria comunale riportante l’ultimo stato autorizzato e/o eventuali varianti, sanatorie e/o condoni successivi alla costruzione dell’immobile;
  • Ultimo verbale dell’assembra condominiale (in caso di alloggio in condominio)

Potrai così consultare entrambe le planimetrie (catastale e comunale) per renderti conto se tutta la disposizione dei muri interni è come quella che hai visto realmente.

L’ultimo verbale dell’assemblea ti sarà utile in caso di delibera di lavori imminenti che il condominio ha già approvato o che in futuro potrebbe farlo e che quindi poi ti riguarderanno da vicino.

Opere non sanabili

Se dalla prime verifiche ti sei accorto che qualcosa non quadra perchè vedi dei muri spostati, delle porte che non sono dove dovrebbero essere o se il vedi un bagno che non ha antibagno e che non dà direttamente ad un locale giorno probabilmente occorre fare degli interventi su una o entrambe le planimetrie per aggiornare la situazione.

Devi però sapere che alcune opere non si possono proprio mettere a posto. Mi riferisco a verande abusive che non sono state mai condonate e che a monte non hanno un progetto condominiale. Questo tipo di veranda non è possibile “sanarla” e, per evitare futuri problemi con il perito della banca che vedrà l’immobile (in caso di richiesta di mutuo) è consigliabile la rimozione.
Ci sono altri casi limite dove parti condominiali sono stati inglobati all’interno dell’unità abitativa, presta molta attenzione perchè è un guaio!

L’agenzia immobiliare

Se ti sei rivolto ad una agenzia immobiliare ti potrà aiutare sia in fase di trattativa sia a reperire i documenti descritti nei punti precedenti. Sarà il tuo tramite con il venditore e ricorda che il ruolo dell’agente è proprio solo questo.

Nel nostro Paese infatti, l’agente immobiliare matura la sua provvigione per aver messo in contatto le parti. Al di fuori di questo l’agenzia non è tenuta alle verifiche catastali ed urbanistiche specifiche se non è espressamente incaricata (contratto). L’agenzia potrà poi avvalersi di un tecnico per eseguire controlli approfonditi. Questo tipo di richiesta potrebbe avere anche un costo a parte, oltre la provvigione.

Puoi comunque scegliere di incaricare un tuo tecnico di fiducia che comunicherà direttamente con la tua agenzia immobiliare.

Il notaio

Spetta a chi sta acquistando la scelta del notaio, ovvero il pubblico ufficiale a cui ci si rivolge per il trasferimento dei diritti reali sull’immobile.

Il notaio è un esperto nel diritto ed è un formidabile professionista che può fornirti dritte che potrebbero farti risparmiare un pò di soldi. Ah si il notaio costa e non poco ma spesso perchè nella sua parcella sono comprese le imposte e se si richiede il mutuo dovrà fare due atti notarili.

Anche il notaio però, come l’agente immobiliare, deve essere espressamente incaricato se si vuole far verificare l’immobile da punto di vista urbanistico e catastale. Spesso si da per scontato che il notaio faccia questi controlli ma non è così. Il notaio che sarà espressamente incaricato di verificare la regolarità edilizia a sua volta incaricherà un tecnico per le verifiche del caso. Questo avrà un costo a parte.

La ristrutturazione

Nell’importante valutazione dell’immobile incide molto lo stato manutentivo dello stesso. Dovrai solo dare una rinfrescata o dovrai rifare praticamente tutto?

I costi legati ad una ristrutturazione hanno un range enorme e dipende ovviamente dal grado di finitura che vorrai dare alla tua nuova casa, c’è solo l’imbarazzo della scelta.

Quello che però ti potrà essere utile sapere è che potrai accedere a dei benefici fiscali (e si ogni tanto capita) per questi lavori. Infatti potrebbe spettarti il 50% di risparmio economico spalmando in 10 anni sui costi della ristrutturazione.

Per accedere però a tale beneficio, dal punto di vista tecnico, puoi farlo solo se eseguirai una manutenzione STRAORDINARIA che, tradotto, vuol dire che potrai utilizzare il 50% di risparmio solo se modificherai l’assetto planimetrico della tua casa. Quindi sarà accessibile solo se sposterai muri interni, piuttosto che modifica di porte interne (da porta battente a scrigno per esempio). Anche se ristrutturi completamente casa ma non modifichi i muri interni tutto ciò è compreso nella manutenzione ORDINARIA, che non dà diritto a tale agevolazione.

Per accedere all’agevolazione dovrai inoltre presentare una CILA comunale ovvero un Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata redatta da tecnico abilitato che è poi il nuovo progetto della tua casa! Il tecnico, sotto la propria responsabilità, verifica tutti le normative di settore. Dovrai poi, aggiornare la planimetria anche presso il catasto.

Da QUI potrai accedere a maggiori informazioni riguardanti l’agevolazione. Verifiche sempre il .pdf più aggiornato messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate. Inoltre ti consiglio di consultare il tuo commercialista o Caf per capire se effettivamente l’agevolazione potrà essere applicata al tuo caso specifico.

Se hai bisogno di un’idea di costi, contattaci.

Il mutuo bancario

Le banche saranno molto contente di darti una mano per acquistare la tua casa ma ovviamente vorranno delle garanzie e si accerteranno che la situazione urbanistica e catastale dell’immobile oggetto di compravendita sia perfetta.

Verrà infatti un perito, nominato dalla banca stessa, ad effettuare un sopralluogo presso l’immobile. Il perito consegnerà poi alla banca la sua perizia di stima che non conterrà solo il valore stimato dell’immobile ma anche le verifiche di cui ti ho parlato nei punti precedenti. Verificherà in genere la planimetria catastale.

Attenzione, il valore di stima che formulerà il perito è una stima, in genere prudenziale, al solo scopo dell’erogazione del mutuo. Questa particolare perizia non potrà essere riutilizzata in nessun altro caso.