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Casi frequenti2019-04-25T18:49:37+00:00

Una raccolta di casi più frequenti. Se non rientri tra questi o vuoi maggiori informazioni contattaci!

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Planimetrie difformi

In primo luogo è doveroso fare fin da subito una distinzione fondamentale delle planimetrie che ad esempio sono riferite ad un immobile residenziale. Esistono infatti due planimetrie:

  • Planimetria Comunale
  • Planimetria Catastale

La planimetria comunale è quella archiviata all’ufficio tecnico comunale dov’e’ sita l’unità immobiliare: rappresenta la planimetria più importante perchè è riferita al permesso di costruire originario della casa o del condominio e riporta la situazione che regolarmente denunciata. Solitamente tali planimetrie sono contenute all’interno del progetto edilizio archiviato al comune, divise in tavole progettuali.

Ogni modifica a tale planimetria, come ad esempio lo spostamento di alcuni muri interni, deve avvenire tramite la presentazione di una pratica edilizia redatta da tecnico abilitato.

La planimetria catastale invece è archiviata presso l’Agenzia del Territorio di competenza, ecco alcuni esempi di una planimetria catastale un pò datata e di una più recente. Secondo le ultime disposizioni di Legge la planimetria deve essere conforme allo stato di fatto, ovvero deve perfettamente essere identica all’immobile reale, pena la nullità dell’atto o il diniego di eventuale richiesta di mutuo da parte degli istituti di credito. La planimetria deve essere quindi presentata in sede di atto notarile ed eventualmente anche al perito della banca per l’erogazione del mutuo. Inoltre, anche se la Legge non lo esplicita chiaramente, la planimetria catatale deve necessariamente essere conforme anche alla planimetria comunale.

In caso di eventuali modifiche è quindi necessario operare su entrambe le planimetrie affinchè il tutto sia perfettametne in regola.

Dati catastali Errati

E’ necessario verificare con attenzione l’esattezza dei dati catastali che emergono effettuando una visura catastale presso l’Agenzia del Territorio o dal nostro sito web. Come mostra l’esempio di una visura catastale riportata qui a fianco, occorre verificare:

  • Provincia e Comune dell’immobile
  • Estremi catastali: Foglio, Particella (chiamata anche mappale o numero), Sub (Subalterno)
  • Intestatario: nome, cognome, data e luogo di nascita, codice fiscale
  • Aggiornamento dei passaggi di proprietà (capita che spesso sia ancora presente il vecchio intestatario)
  • Indirizzo dell’immobile: via, numero civico, piano (se presenta anche la cantina comparirà anche “S” o “S1” “S2” ecc.)

Sanatorie

Esistono diversi tipi di sanatorie, possono dividersi in sanatorie catastali o comunali, quelle più ricorrenti sono quelle comunali. Tali pratiche edilizie, da con confondere con i condoni, permettono di regolarizzare tutte quelle opere realizzate in passato in assenza di autorizzazione come permesso di costruire, DIA (Dichiarazione d’Inizio Attività), CIL (Comunicazione d’Inizio Lavori) o SCIA (Segnalazione Certificata d’Inizio Attività) (attualmente sono in vigore CIL e SCIA nuove pratiche edilizie).

La modifica di tramezzature interne rientra nelle opere di manutenzione straordinaria, tipologia di opere che necessita di un permesso per poter essere eseguita. Se queste opere sono già state realizzate è possibile ugualmente presentare un progetto edilizio anche successivamente, pagando le sanzioni amministrative previste, ma solo dopo aver verificato che tutti i regolamenti edilizi e igienici sanitari vengano rispettati. Molto spesso, il regolamento riferito all’antibagno non è verificato, si rimanda alla specifica del sito per ulteriori informazioni.

Il condono invece, è applicabile solo quando esce la Legge specifica ed ha una durata limitata nel tempo. Altra differenza sostanziale è il fatto che viene rilasciato in deroga ai regolamenti edilizi.

Antibagno

La normativa relativa alla presenza dell’antibagno è un regalamento igienico-sanitario attualmente in vigore che prevende la presenza di un locale “filtro” tra il bagno e il locale giorno, cucina o camera. Occorrono in sostanza due porte nel percorso bagno e altro locale abitabile. Spesso, succede che in seguito alla realizzazione di un ingresso-living dopo una ristrutturazione edilizia, non venga realizzato l’antibagno, e che la porta del bagno acceda in modo diretto all’ingresso living, cosa non consentita.

L’ingresso classico, infatti, aveva proprio la funzione di filtro, poichè era possibile chiuderlo da tutte le porte che comunicano con il resto dell’appartamento, soddisfacendo i requisiti previsti per Legge. In caso di realizzazione di ingressi/soggiorni-living è quindi necessario progettare un adeguato antibagno che generalmente dovrà avere un lato minimo di un metro e verrà dotato di areazione forzata. Nell’antibagno è possibile installare tutti i sanitari tranne il wc. Sono ammessi, solitamente, bagni sprovvisti di antibagno solo a servizio di camere da letto purchè tale bagno non sia dotato di wc.

Gli alberghi hanno deroghe specifiche per la realizzazione dell’antibagno.

Verande

Le verande sono considerate di fatto un vero e proprio ampliamento dell’unità abitativa. Per le verande ancora da realizzare in un condominio, è necessario predisporre un progetto unitario approvato dall’assemblea condominiale riferito a tutta la facciata del condominio. Ogni proprietario, presenterà la propria pratica comunale relativa alla sua veranda, successivamente la installerà appoggiandosi al progetto unitario realizzato in precedenza e approvato dal Comune.

Discorso molto diverso nel caso in cui la veranda sia stata già realizzata e NON ESISTA un progetto unitario per tutte le verande. Qui ricadiamo in un caso difficilmente sanabile senza un condono: occorre verificare s è possibile eseguire l’ampliamento, se così non fosse l’unica soluzione è rimuovere la veranda.

Attestato di Prestazione Energetica (APE)

Anche se è in vigore da ottobre del 2009, non c’è stata forse un adeguata informazione in merito al fatto che l’Attestato di Certificazione Energetica è diventato un documento obbligatorio in fase di compravendita immobiliare, locazione immobiliare e dal 2012 anche sull’annuncio immobiliare di vendita (Cartello, siti web, giornali, ecc…)

Nella compravendita immobiliare è obbligatorio allegare l’ACE all’atto di compravendita (sono prevista attualmente sanzioni che vanno da € 1.000 a € 10.000) mentre in caso di locazione non è obbligatorio allegarlo al Nella locazione immobiliare è obbligarorio redigere l’ACE ma non è obbligatorio allegarlo al constratto di locazione (in questo caso le sanzioni vanno da € 500 a € 5.000).

E’ possibile richiedere un preventivo on line personalizzato oppure contattateci per qualsiasi altro tipo di approfondimento.

Agibilità e Abitabilità

I termini “agibilità” e “abitabilità” sono spesso di confusione terminologica, anche nello stesso richiamo da parte di disposizione di legge. Secondo il disegno normativo originariamente formatosi, il termine licenza di “abitabilità” è stato inizialmente utilizzato in relazione ad immobili ad uso abitativo, mentre il termine licenza di “agibilità” è stato riferito ad immobili non residenziali. Successivamente, tuttavia, il legislatore ha operato una diversa distinzione, riconducendo:

  • l’ “agibilità” alla disciplina generale relativa alla stabilità e alla sicurezza dell’immobile;
  • l’ “abitabilità” alla disciplina speciale dei requisiti dell’immobile rispetto a specifiche destinazioni d’uso.

Con l’articolo 24 è stato eliminato il duplice riferimento terminologico, optando per il più ampio termine “agibilità”.

Il concetto di agibilità è stato aggiornato per ricomprendervi tutti e controlli e le verifiche introdotti negli anni dal legislatore, facendo quindi riferimento ad un concetto di sicurezza inteso in senso ampio, comprendente non solo all’igiene e alla salubrità dell’edificio e impianti ma anche alle condizioni qualitative e alla statica dello stesso.

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